本文转自：央广网
央广网北京6月10日消息（记者门庭婷）近日结束的北京年第二批集中供地中，位于丰台区的城乡一体化小瓦窑村旧村改造项目XWY-13地块可以说是最为抢手的一宗。11家主体参与该地块的现场竞价，地价和现房销售面积双双触顶后被“电建+首钢”联合体通过摇号摘得。
与小瓦窑的火热争夺形成鲜明对比的，则是丰台区王佐镇魏各庄FT00--L01、L03、L04、L06地块的流拍。仅有一家企业报名，无人参与报价，“回炉”的魏各庄地块最终还是没有逃过流拍的命运。
小瓦窑与魏各庄地块两者待遇截然不同，背后则是房企越来越理性的土拓逻辑。
留足房地价差房企“围猎”小瓦窑
相比于同批次出让的朝阳太阳宫地块和丰台亚林西地块，小瓦窑位置、配套等优势并不突出。该地块地处西四环外，从交通条件来看，向北有莲石路，往南是京港澳高速；公共交通方面虽然距离1号线玉泉路站和14号线郭庄子站都在3公里左右，不过距项目约米规划有地铁11号线东段吴家村站。目前11号线东段已纳入北京市轨道三期建设规划，有望在年之前开工及运营。从周边环境来看，城市界面较为一般，配套除了欢乐水魔方水上乐园以外没有太多亮点。
但小瓦窑吸引了最多的房企参与争夺，究其原因，合硕机构首席分析师郭毅认为首先在于较大的房地价差。即使是地价触顶、进入摇号，最终成交楼面地价为元/平方米，按照元/平方米的销售指导价来算，该地块仍有3万元左右的价差，给了开发商更多“辗转腾挪”的空间。
根据出让文件，该项目为纯商品住宅，无需配建保障性租赁住房，也没有套内70/90限制，再加上较大的房地价差，房企有了更多选择。郭毅表示，房企可以在价格上做减法，在销售指导价基础上再下调，也可以在产品品质上做加法，“无论是叠加精装修，还是升级园林、公区，特别是基于政府全龄友好社区的要求，在公区、园林以及室内的精装配置上做相对应的一些品质升级，我觉得都有比较大的空间可以供开发商去施展。”
记者联系电建地产相关人士了解到，该项目预计将由电建操盘，但目前具体产品和入市时间尚未明确。电建年在丰台打造的洺悦苑项目仅三个月左右就实现了清盘，电建参与、华润操盘的橡树澜湾就在此次所拿地块的西南侧，也曾获得不错的销售成绩。
值得一提的是，项目西侧不远就是此次与电建联合拿下该地块的北京首钢房地产开发有限公司所在地，南侧紧挨着则是共有产权房首钢金璟阳光，其销售均价约为元/平方米，户型为建筑面积约62-89平方米的一至三居，今年3月进行了一轮摇号选房，目前全部房源已售罄，预计年底交付。
更具性价比销售指导价低于周边新房
另一个让小瓦窑地块受到房企欢迎的原因，则是其元/平方米的销售指导价与周边在售新房项目相比具有一定优势。
项目南侧大瓦窑板块的首创天阅山河、国誉万和城目前在售均价都已超过了元/平方米。这两个项目都是在年7月拿地、年4月首次取得预售证，均为精装交付。其中天阅山河属于首创的天阅系，目前在售户型为、平方米的三居和平方米的四居；国誉万和城则是远洋与北京城建联手打造，主打改善，在售、和平方米的四居户型。
东南方向有今年第一批出让的大井新村地块，由北京城建以底价摘得，案名定为龙樾天元。该项目目前暂未取得预售证，销售指导价为元/平方米，户型以-平方米改善型四居为主，配建有平方米的保障性租赁住房。
小瓦窑项目往西则是石景山衙门口板块，其中年第一批集中供地出让的长安悦玺销售指导价为元/平方米，该项目由融创操盘，户型为97-平方米的三居和四居。
对此，郭毅表示位置上小瓦窑比大瓦窑和衙门口区域更靠近市中心，综合单价等因素来看，小瓦窑项目具备较好的性价比空间。
从产品来看，周边四个新房项目大多为面积较大的三居和四居产品。郭毅指出，小瓦窑项目可以针对周边既有项目做差异化的产品定位，比如一些偏刚改的产品，来填补市场空白。
“冷”下来的青龙湖
与火热的小瓦窑相比，王佐镇魏各庄地块受到冷遇，也与区域市场环境不无关联。
该地块所在的青龙湖片区位于房山和丰台交界，区域主要优势在于优越的生态环境，人大附中丰台学校已建成开学，还有国家大熊猫繁育基地等规划利好待落地。不过这一区域位置较为偏远，交通和配套也有待进一步完善。同时因分属两区，区域定位不一致，管理上也都有各自考量。
年和年出让的6宗限竞房地块，让中铁建、万科、首开、金地、龙湖等多家房企在这里“近身肉搏”，其中万科更是在此砸下百亿深耕“造城”。
但集中的大体量供应远超出区域需求，6个项目总计有0套左右的房源，几乎都集中在年入市，而据克而瑞统计，年上半年丰台整个区的月均去化仅套左右。另外，区域内同价位、同面积段的产品扎堆，同质化产品使得青龙湖成为竞争激烈的“红海”。
其中首开熙悦观湖、金地大湖风华等项目还有70/90的政策要求，主力产品皆为瞄准刚需的小户型，但区域内公共交通不便、生态环境优越等条件，更符合改善客群需求，供需存在一定程度的“错配”。经历近四年的消化，这些项目大多仍有房源在售。
以金地大湖风华为例，根据北京住建委
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