作者:张大伟来源:大伟看楼市
近期，市场上重大的调控政策几乎都已经尘埃落地。所以，从目前来看，楼市政策已经严无可严了。当所有政策都实现落地，就到了该认真考虑一下价值的时候了，历史经验告诉我们，越是调控严格时越是挑选价值物业的时机。
从近期的楼市成交数据看，北京市场的确在企稳，统计数据显示，4月北京二手房网签量已经超过1.3万套，在过去的个月里排名第48，处于中等水平，从价格方面看已经回归到年9月份的水平。一些想购房和换房的人，在这段时期内可以紧锣密鼓地看房，买房了。
尤其是今年，购房人更是不容错过，因为政府正在以限价的方式，人为地在给大家提供价值标的。
年累计成交限价地块44宗，限价面积万㎡，占总成交面积的37%，限价地块主要分布在5环外，占比93%；大兴、房山、石景山为主，占比均超过10%。在这些限价地块中，最高限价达到9.4万元/㎡，限价4万以上用地面积占比突破60%。
在限价房中如何选价值？
之前写过一篇文章，如何在限价房中选优？对于即将入市的限价房来说，伟哥建议5万以上的项目，可以随便选，5万以内的最好谨慎选择区域。
在所有超过5万以上的限价地块中，伟哥发现有一个板块已经近十年没有出现过住宅用地的供应，这在整个北京市场中都算很少见了。
从数据统计中可以明显看出，10年间大兴的住宅用地拍卖主要集中于天宫院、孙村板块及亦庄新城，而位于五、六环之间的黄村板块，住宅用地供应量几乎为“0”。粗略统计，10年来黄村供应了纯商业办公用地17宗、居住混合公建用地15宗、公共服务设施用地10宗、教育配套用地4宗。
10年来，大兴区供应的都是写字楼商业、工业和教育属性的地块，加上近年来腾退低端产业的事实，毫无疑问可以得出一个结论，区域政府一直在做产业升级。这无疑为区域后来入市的项目，打下了坚实的产业基础，以及提供了完备的配套设施。
事实也是如此，在这10年间，南城发展也是日新月异，大兴作为南城的重要区域，更是占尽了各项利好：
交通方面：地铁大兴线开通，与4号线实现贯通运营，新机场高速、新机场快轨也在不断完善中；
商业方面：年王府井百货大兴店正式开业，绿地缤纷城隆重开业，年荟聚购物中心盛大开业；
教育方面：北京师范大学大兴附属小学成立，年北京景山学校大兴实验学校成立，年北京教科院大兴实验小学成立；
医疗方面：医院南区成立，医院大兴院区开工，医院城南院区计划动工。
在这10年间，北京房地产市场发生了翻天覆地的变化，就连房产项目的建筑风格都已经换了好几茬。10年间，大兴区域已经实现蝶变，黄村板块也成为了北京南部配套最完善、交通最便利的宜居板块。
然而随着板块成为南城最宜居板块，板块内的住宅迭代却已经有近10年的停滞。历数目前区域的住宅项目，中建国际港、城建红木林等，都是09年左右供地的老项目，建筑规划、户型设计等与迭代后的产品不可同日而语，黄村板块无疑在呼唤与时代接轨的新住宅、新项目。
黄村版块的迭代项目入市！
年，大兴黄村将迎来新住宅项目——金地悦风华，改变区域多年没有新住宅入市的局面。
金地悦风华是年大兴黄村供应的5.5万/㎡限价地块，由金地集团获得，现在由旗下金地商置开发。按照正常的产品规划来讲，项目落位应出现“格林系”产品，而金地竟然做了产品线中的中高端的“风华系”（杭州西溪风华、杭州大运河府，南京金地中心风华在当地市场都属于区域标杆项目），将限价产品做到了改善的水平，金地想将北京首个风华系产品做成标杆的企图很明显。
作为黄村近年来入市的新住宅项目，金地悦风华占尽了黄村板块的各项利好：
从交通上，金地悦风华距京开和南五环都只有米，从项目东西两侧都能以20分钟以内的时间到达南三、南四环，项目东侧1公里还规划有新机场高速，距离项目1.8公里左右就是地铁4号线高米店北站，另外京雄城际铁路在黄村也设有站点；
从配套上，医院、学校、购物中心都分布在项目周边，北京景山学校大兴实验学校、首师大附中大兴北校区、医院南区、医院南院区、医院南院区、亚洲最大的购物中心-荟聚、槐房万达广场、3万多平米的大兴体育中心，都环绕在项目周边，可以说能享受到南城最好的商业休闲配套了；
生态环境方面，金地悦风华周边3公里范围大大小小的公园有10来个，占地多万平米，项目北侧还规划了占地将近万平米的南苑湿地公园，按照杭州西溪湿地的设计理念，结合南苑地区的水系打造，将建造成北京最大的湿地公园；
此外，金地悦风华作为北京首个风华系产品，也在倾力打造产品力。而且金地是一家以产品领先战略闻名，擅长于做中高端产品的大开发商，在产品细节设计上追求完美与极致。项目89㎡三居两卫，不仅做到了南北通透，还设计了玄关，而且做到了全明，每个房间都有窗户，包括卫生间和厨房，并且设计了两个卫生间，这个户型是在北京绝无仅有；项目的㎡宽绰三居，㎡四居也几乎做到了一比一的面宽比，是特别方正的户型，这种户型采光好，减少了很多的过道和走廊，提高居住舒适度的同时也大大的提高了每间屋子的使用面积。
项目不仅户型非常有优势，景观设计也有独到之处，整个景观花园大概有2万平米；
项目还首次引入了金地度景观健康家体系，这个体系考虑到了孩子、年轻人、老人，甚至是宠物等各个年龄段的家庭成员的生活需求，通过多种不同的场景的设置来打造全家人以及邻里之间欢乐交流的参与型景观，度景观健康家体系涵盖的场景有十大主题，包括夜光运动跑道、邻里生活街区，儿童主题乐园、四季植物课堂、宠物欢聚天地、亲亲阳光草坪、碧波泳池水景、多元动感地带、温馨亲子果园、老年健康广场。
历史经验告诉我们，越是调控严格时越是挑选价值物业的时机，尤其是政府正在以限价的方式，人为地在给大家提供价值标的。对于即将入市的限价房来说，伟哥建议5万以上的项目，可以随便选，5万以内的最好谨慎选择区域。
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