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楼盘测评石景山改善新盘长安悦玺

来源:石景山乐园 时间:2024/9/3
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中立新房

省钱买好房这是北京中立新房的第59篇原创文章

文章结尾有粉丝福利

01

Ta的"前世今生"

5月份,北京集中批了30块地,要说热门地块,京西的长安悦玺地块绝对算一个。

从拿地到拿证,居然只用了99天,这速度着实惊呆了老九。

这么热门的地块,捂在手里他不香吗?

老九尝试用KFS的视角来解读下,这块土地起拍价格是,.01元/㎡,最终土地溢价率4.54%,被融创+石泰拿下。

拿地价5.8万/㎡,销售指导价7.95万/㎡,这面粉这么贵,面包也没卖上价啊!!

所以,为了不亏,KFS就只能和时间赛跑,麻溜的,出货!

整个项目容积率2.8,建筑高度80米,建筑层数最高27层。地上建筑面积大概11万平米,属于中型社区。

在5月份这批新出地块中,长安悦玺也算是为数不多的无保障房配建的纯商品住宅地块。

这一点对买房人来说,算是非常友好。

另一方面,不太友好的是,长安悦玺采用的是套内70/90政策。

翻译成人话就是,假如一共有套房子,至少70套房套内面积在90平米以上。

按照80%的得房率,这个建筑面积都得在平米,单价7.9万,这总价就奔着W去了!

有改善需求的朋友可以看看,老九抹泪抱抱刚需的朋友!

02

区域发展规划解读

未来规划

相对来说,石景山还是有一定的区位优势的,毕竟城六区。

在石景山(年-年)的规划中,可以看出每个区域的功能定位还是还是非常明显的。

长安悦玺位于新首钢高端产业综合服务区,再加上冬奥会对于区域基本面的加持,整体区位的未来,还是非常值得期待的。

现有配套

交通方面:项目周边形成“四横四纵四轨道”的立体交通格局,“四横”为长安街、莲石路、梅市口路、京港澳高速;

“四纵”为西五环、西四环、玉泉路、鲁谷大街;

自驾出行非常方便,无论是去中关村商圈,还是金融街商圈,都非常方便。

地铁出行目前来说,只能依靠地铁1号线,项目距离地3公里,骑个小黄车15-20分钟,地铁11号线目前还在规划当中。

滑动看下一张图

生活配套:生活配套这一块,相对还是比较成熟,周边有万达广场、华熙live五棵松、沃尔玛山姆会员店。

万达广场算是最近的一个大型商业了,2.5公里骑车15分钟左右,其余的基本就只能开车或者是打车出行。

教育配套:区域内有石景山实验幼儿园、北京爱乐实验小学、京源学校初中部、景山学校(远洋分校)、北京十一学校。

但是期房不划学区的,最终要以石景山区教委的安排为准。

医疗配套:对于改善用户来说,医疗保障是非常关键的,医院医院、医院、医院;

医院、医院、医院京西分院、石景山妇幼保健院,基本上30分钟内都能达到。

生态资源:生态向西,整个北京的西边的生态资源都非常丰富,石景山游乐园;

石景山城市森林公园(老山城市休闲公园)、西长安街文化艺术公园;

松林公园、鲁谷奥运文化公园、北京国际雕塑公园、旺景公园、经仪公园、水上乐园、天元公园等。

03

产品"宜居力"

从项目本身来看,小区控高80米,容积率2.8,所以想买洋房的朋友,这个项目基本就绝缘了。

项目主要是大高层和小高层的结合,主要以2梯/4户,2梯/2户为主。

所以整个社区的定位是刚改用户,和纯改善用户为主。

悦玺起始建筑面积是97平米,这个面积的产品应该是非常抢手的。

一方面是因为总价相对来说低一些,上车难度小些,在享受到区域配套的同时,还能改善一下居住环境。

另一方面是,从年开始,北京主流产品都是建筑面积89平米的功能性三居,舒适度还是差点意思。

所以这种平米左右的三居,在满足功能性的同时,还有不错的舒适度。

况且,悦玺的三居,是一个南北通透,全明格局的三居(主卧暗卫减分)。

所以,考虑京西的粉丝们,只管准备好钞票,这样的产品无论是自己住,还是考虑投资,都可以入手。

未来的流动性会好于大盘其他产品。

面积再往上一层,就到建筑面积平米了,这就是正儿八经的南北通透,全明格局了。

面积利用率,功能分区,私密性都可以打个99分。

可能唯一的遗憾就是没阳台,市面上新报批的商品房,几乎都没有阳台的设计。

面积再往上一层,就到了终极改善的面积段了,建筑面积平米,建筑面积平米的大户型了。

这两个户型,怎么也得多个W起了,私家电梯入户,仪式感还是满满的。

户型亮点是6.5米的横厅设计,高层配上落地窗,这视野是无敌的,其他方面,在这个面积段属于标配。

而户型,主要亮点是L型度的转角窗设计,让家人们从早上7点到晚上7点都沐浴在阳光下。

总而言之,悦玺产品设计基本上没有太大的槽点,配上这样一个区位,还是非常值得期待的。

04

购买建议

悦玺的定位是刚改,以及纯改善的用户。

项目的优点是产品设计确实有竞争力,无太大的槽点。

项目的劣势是周边现有的公共交通出行,确实不是非常方便(是不是买这个产品的用户都开车出行)。

地铁1号线八宝山距离项目3公里,未来11号线的站点怎么走,还在规划中。

除此之外,周边的城市界面的改善也需要一定的周期,好在区位不错。

因此,预算足够(97平米W能上车)的京西改善客户是可以去考虑一下这个项目的。

尤其是面积段97/,这两种户型,流通性未来会很好。

/两种户型适合三代同堂,兼顾通勤和居住品质的京西改善用户。

另外,值得一提的是,如文章开篇所说,KFS在这么段的时间内出货。

大概率是因为利润空间有限,那么未来产品的交付会是什么样的场景呢?

让我们,拭目以待。

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